来源 | 地产一品塘
撰文 | 地产高富帅
(相关资料图)
大家好,我是地产高富帅。
地产圈的8月着实让人难受啊,等的大招迟迟没有落地。真的是验证了近期的一句名言:“老百姓以为政府还有大招,政府以为百姓还有钱”
不管是国企央企还是老牌巨头,近期都感觉力不从心了。销售业绩持续没有好转,但是该还的债务仍然还要继续,今年多数房企美元债依然形势严峻。
就在前两天,又有一家华南老牌房企方圆地产债务危机。8月21日,广州市方圆房地产发展有限公司(以下简称“方圆地产”)公告称,鉴于最近的市场情况,已决定终止GZFYRE 13.6 07/27/23交换要约,所有根据交换要约投标的现有债券将返还给各自的持有人。
当时,方圆地产交换要约的最低接纳金额为3.01亿美元,占未偿余额的70%。要约截止日期为伦敦时间2023年8月18日下午4:00。据公开资料,上述美元债发行于2021年,存续规模3.4亿美元,应于2023年7月27日到期。
目前来看,这违约的概率还是很大的,以目前方圆地产的整体销售业绩与资产状况来看,整体是非常不乐观的。
今年6月,穆迪将方圆地产企业家族评级由“Caa1”下调至“Ca”,并将其高级无抵押评级由“Caa2”下调至“C”,评级展望维持“负面”。
截至目前,以“广州市方圆房地产开发有限公司”为境内发债主体的公司累计发行过两笔,即“17方圆01”“20方圆01”,前者2020年已到期,后者明年底到期,规模9.18亿元,年利率10%,境内债融资成本依旧处于高位。
截至2022年底,方圆地产家底基本上全部摆上了,所有投资物业基本上都已被质押,这进一步限制了公司筹集额外资金的财务灵活性。
销售端口来看,方圆地产4月底披露公司债2022年财报,去年营收53.5亿元,据克而瑞数据,2022年方圆地产以56.4亿操盘金额在房企中位居第150位,今年上半年业绩更是惨不忍睹。
持续的低迷业绩加上高额的杠杆游戏,方圆这种在广州有点口碑的房企依然逃不过命运的结局,房地产这门生意似乎已经跟很多老板开始告别了。
说到方圆地产,其实在广州还是属于家喻户晓的房企,在2008年之前都已经全国化发展,跟早期的华南五虎一样,都有一个胜利之心。
不过在08年金融风暴错过上市最佳时期之后,就基本上回归华南大本营为主,聚焦广佛周边为主,特别是在广州拥有较丰富的城市更新土地储备。
这几年在方总的带领之下,方圆还是稳扎稳打的琢磨产品研发,也是广州很少有成立研发中心的房企之一,在广州还是有很多明星项目,与另外一家粤系房企时代中国一样,在广州口碑还是不错的。
不过方圆的城市深耕力度不算精确,除去广州旧改花费大量资金沉淀之外。其他华南核心城市土地严重不足,大批量的土地在广东三四线城市为主,特别在市场下行之后,显然有点扛不住市场风险。
作为创始人的方总,本身就是中山大学法律专业毕业,对于企业经营风险其实有着很强的前瞻性,基本上与当时知名的华南五虎处于同一个起跑点,今天看来结局很有可能又回到了原点。
2017年11月,方圆集团旗下方圆房服上市,它是继合富置业、易居、世联之后,国内第四家、港股第二家来自内地的以房地产代理、中介、终端服务为主营业务的上市企业。
不过资本市场这个时期大部分还是依托地产规模估值,方圆房服并不受资本待见,3月30日,方圆生活服务(09978.HK)发布2022年业绩公告。
2022年,方圆生活服务的总收入约为5.12亿元,同比减少约10.4%;溢利约3170万元,而2021年度则为约人民币2930万元。
也就在前几天,网上流传着一个降薪截图:明眼人很容易就看得出来自方圆地产内部。具体的操作就是基本薪酬要按照50%发放,整体薪酬要降低20%,优化指标一直在持续中。
这个时期裁员降薪也是无奈之举,活着比什么都重要。也希望地产人能多多理解老板,作为一家90年代就创业发展的民营老牌房企,方圆走到现在确实也非常不容易。
放眼这个华南地产圈,不管是早期的行业巨头华南五虎,还是后期的广东十虎。华南房企在地产江湖的烙印还是比较深的,如今战死沙场的民营房企已经高达数十家了之多。
华南市场还能说得上话的,广州房企还剩下敏捷,星河湾,深圳还剩下星河,鸿荣源,卓越,金光华。
目前扎根华南区域的民营房企唯一的希望也就这么几家了,这些能否真正穿越周期,也会给其他房企一个好的正面启示,民企房企到底该怎么走?
今天就聊到这里,有需要补充的朋友可以留言。
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