6月29日，华南城(01668.HK)披露截至2023年3月31日止年度的全年业绩，期内公司实现收入减少57.9%至40.52亿港元，录得母公司拥有人应占净利润为7亿港元，每股基本盈利为6.34港仙。

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过去一年是华南城发生深度变革的一年，从引入国资背景的大股东到推进战略合作和资源整合、优化资产布局，为公司带来了新的机遇和发展动力。

那么这份年度成绩单该如何理解？

1、商业模式叠加新BUFF，华南城的无限游戏

研究一家公司离不开对商业模式的探讨。

华南城的商业模式一直有其特殊性，作为老牌商贸物流企业其十分注重商贸生态圈的打造和培育，通过在各地建设商贸物流项目，形成商业生态系统的互动和反哺。

在这个商业生态系统中，华南城注重各个商户之间的互动和协同发展，其积极引入国内外知名品牌和零售商，吸引消费者和客户流量，为商户提供良好的运营环境和支持服务。与此同时，华南城也通过物流、物业管理服务、市场营销活动、金融支持等手段，为商户提供更多的增值服务和合作机会。

此外，华南城还注重与当地政府、企业等合作，建立良好的合作关系和共赢机制。其与政府合作开展城市更新、土地开发等项目，为城市发展做出贡献。与企业各方合作也为其带来更多的商业机会和资源共享，推动整个商业生态圈的发展和繁荣。

通过这一商业模式，华南城能够实现商贸生态圈的持续发展和增值。商户在这个生态系统中可以得到更多的客流和业务机会，消费者可以享受到多样化的购物和服务体验，华南城自身也能从商业活动和提供的管理服务中获得稳定的收入和回报。

这种模式可以说在为商业伙伴和消费者创造了更好的商业环境和体验的同时，也为华南城带来商业成功和持续增长的机会。

根据美国哲学家詹姆斯·卡斯特尔所提出的观点有限游戏和无限游戏的观点，华南城的商业模式在笔者看来其实更倾向于无限游戏这一特质，其追求的是商业生态圈的长期发展和延续，而非仅仅追求一次性的胜利或利润最大化。

因此华南城十分注重商户之间的互动和协同，为商户提供支持和增值服务，并与政府各方实现合作共赢。这种商业模式的目标是不断打破边界和规则，持续创新和发展，使商业生态圈不断壮大和演化。

当然，这个模式的“硬伤”便在于投入成本较大，因此，过去华南城一直被诟病资产负债率过高，但随着去年国资股东的buff加持，华南城的无限游戏得以延续并展现更强劲的生命力。

2、“质”变下开启新际遇，大股东加持下华南城的长期看点何在？

翻览华南城的财报，业绩层面着实因为近年来整个外部环境等因素的影响，导致华南城在经营上遭遇了较大压力。不过从财报中也可以看到华南城也采取了一系列措施来应对挑战并促进业务增长。

随着特区建发入股成为公司第一大股东，在特区建发的助力下，华南城在优化负债结构、降低融资成本、提升融资能力上均有不俗表现。财报显示，2022/23财年华南城加权平均融资成本从上财年的9.0%下降到8.1%，有息负债从上财年的359.8亿港元下降到328.3亿港元。

过去一年，不论是推动与多家银行签订60亿元人民币大额贷款合同，创下华南城集团自创立以来的最大单笔融资，还是以12.57亿元的现金对价入股旗下深圳第一亚太集团，亦或是推动5笔合计15.655亿美元优先票据展期，乃至于牵头发起设立总规模110亿元人民币的股权投资基金，为华南城优质开发项目提供资金支持，盘活华南城集团土地资源，并认购西安华南城的股权等一系列动作，均能够看到特区建发入局带给华南城的新变化，这不仅为其长期发展潜力打开了新的窗口，同时也带来了价值重估的机遇。

由此再来审视华南城的长期发展潜力，如下几个方面值得考量：

其一，行业的增长潜力。华南城所聚焦的商贸物流行业具有较高的增长潜力，尤其是在中国不断发展壮大的消费市场背景下。华南城作为行业内的重要参与者，有望从行业增长中获益，并提供更多的投资机会。而借助特区建发的支持，华南城可以更好地把握行业机遇，进一步拓展商贸物流领域的业务，提高市场份额。同时特区建发的入局为华南城提供了更广阔的发展空间，使其能够在商贸物流领域以外探索更多的业务领域，实现业务的多元化发展，降低风险并增加收益。

其二，长期可持续发展能力。华南城商业模式注重长期持续发展而非短期利益追求这有助于建立公司稳定的商业基础，增加生存能力和竞争优势。透过专注于打造商业生态圈，集聚商业、物流、金融等多个领域的企业和资源，形成良好的互动和合作机制。华南城获得了更多的商业机会和增长空间。特区建发作为华南城的最大股东，具备丰富的资源和经验。双方可以进行资源整合和协同合作，共同开发具有战略意义的项目，实现资源共享和优势互补。这将有助于提升华南城的综合竞争力，推动公司整体业绩的提升。

对此财报中亦提到，特区建发与华南城已达成全面协同合作，南昌、郑州、南宁华南城“三城七项目”成功启动，为华南城在建开发项目提供支持，全面保障正常建设运营。

值得一提的是作为老牌商贸物流企业，华南城拥有丰富的优质资产和项目。这些资产和项目可以为投资者提供稳定的租金收入、资本增值潜力以及长期投资回报。而在特区建发的助力下有望进一步激活这些资产的价值，提高其回报率和市场竞争力。

以财报中提到的华南城计划短期内推进的深圳华南城一期市场城市更新项目为例，该项目位处深圳市龙岗区，地块面积约为43万平方米，现状建筑物建筑面积约为45万平方米。预计城市更新项目完成后，建筑面积将会大幅提升。结合地理位置以及项目体量不难看出，这个项目所具有的巨大潜力。随着后续项目的推出也将有望进一步为华南城补充现金流，为其业绩带来新驱动。

3、锚定长期价值增长，持续推进转型升级

随着国家经济结构的调整和新兴产业的崛起以及数字化转型的趋势，为商贸物流行业的发展带来了机遇与挑战。在此背景下，华南城持续推进转型升级战略，以锚定长期价值增长为目标，通过不断提升招商运营水平、引入优质业态和商户、加大数字化建设力度等举措，华南城积极应对行业变化，提升竞争力和市场地位。

华南城对市场变化的敏感性和对未来发展趋势的洞察力在其转型升级过程中得到了充分体现。

一方面，通过不断提升招商运营水平和加大销售去化力度，华南城稳住了业绩增长的基本盘。公司管理着八个华南城项目，拥有庞大的自持物业租赁业务。通过持续引入优质业态和商户，华南城不仅为自身创造了稳定的租赁收入，还为园区的产业发展提供了良好的支持。

与此同时，公司积极拓展新兴产业，通过引进中壹医药科技产业园项目，进一步拓展医药健康等新兴产业布局，这也充分显示了其对未来行业发展的前瞻性思维和战略规划能力。

此外，通过举办大型企划展会等活动，华南城积极助推园区产业发展，促进商户拓展市场，进一步繁荣商贸生态。这些展会活动不仅吸引了大量参展企业和客流，也创造了可观的销售额和订单额。例如，郑州华南城的年货节和春季建材五金展销会，以及南宁华南城的窗帘订购会活动和南昌华南城的春季品质购物节等，都展示了华南城在商贸运营方面的创新能力和吸引力。

另一方面，随着新一代信息技术的不断发展，数字化转型已成为各行各业的大势所趋。华南城集团加快数字化建设，通过物联网和互联网的整合与连接，公司实现了园区经营管理的数据化和线上化，从而更好地为商业运营提供支持。此外，公司还搭建了一站式跨境贸易服务平台，为跨境贸易企业提供便利和市场机会，进一步提升了园区的竞争力和吸引力。

总的来看，面对外部市场环境的压力，华南城积极应对行业变化，着力构建核心竞争优势，并为未来的发展做好准备。

4、结语

正如清朝陈澹然的《寤言二·迁都建藩议》里的名句：“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。” 在华南城的发展以及转型升级中，可以看到，其不仅着眼于眼前的市场变化和竞争，还考虑到了未来的发展趋势和整体的市场地位。

在长期围绕商贸物流行业中深耕中，华南城展现出成熟的体系、持续的增长、稳定的预期和前瞻性的布局。如今，随着经济复苏和产业复苏，华南城在大股东特区建发的助力下通过整合优势资源，同时自身不断提升运营效率和管理水平，将能够更好地释放潜力。

站在当下市场底部转折的阶段，无论是从业绩增长、投资回报还是未来发展的角度，华南城集团都具备了吸引人的潜力。难能可贵的是，不论经营状况如何表现，华南城一直以来在分红政策方面表现出稳健性和可靠性，尽管上一财年一度中断派息，但随着公司财务逐步稳定、经营迎来修复，本财年公司恢复了派息，这一举措充分展现了公司对股东权益的重视，也增强了投资者对公司的信心，为华南城的长期发展和股东价值创造奠定了基础。